Ce qu’il faut savoir avant d’acquérir un bien au Portugal

Le Portugal attire de plus en plus de Français : 50 000 y sont ainsi recensés comme résidents début 2018. Selon les données de l’OCDE beaucoup veulent profiter d’un coût de la vie de 35% inférieur à celui de la France, d’une fiscalité attractive pour les retraités du privé, mais aussi d’un marché immobilier abordable et porteur de plus-value. Bref : allier l’utile à l’agréable en faisant une bonne affaire immobilière.

 Mais peut-on se lancer sans risque dans l’achat d’un bien immobilier au Portugal ? Peut-on se débrouiller seul ou doit-on faire appel à un conseiller juridique ?

Un point précis sur la procédure d’achat immobilier au Portugal pour vous aider à faire les bons choix avant d’investir.

Même si les procédures de vente d’un bien immobilier se ressemblent beaucoup entre la France et le Portugal, des spécificités administratives d’importance doivent être prises en compte et impliquent de ne pas se lancer « à la légère » dans ce genre de projet, afin d’éviter tracasseries ou mésaventures !

Sachez que le métier d’agent immobilier est une profession réglementée au Portugal : il est donc recommandé de ne s’adresser qu’à des professionnels disposant d’un numéro AMI (carte professionnelle).

1. Se faire aider par un avocat portugais

Vous ne pourrez pas faire tout ça sans lui ! En effet, il faut bien connaître le droit immobilier portugais et notamment la spécificité de la loi de subrogation. Ainsi, via la subrogation les créances et dettes du vendeur sont transmises à l’acheteur et comprises dans le prix : sont transmises les éventuelles dettes contractées par le vendeur comme hypothèques, taxes non réglées ou charges.

L’avocat est donc indispensable pour faire un état des lieux sur le montant de ces éventuelles subrogations, mais il devra aussi contrôler la validité de la vente : la maison a bien un permis de construire, le bien n’est pas déjà en cours de cession, la surface et les servitudes sont vérifiables, le bien n’est ni loué ni affecté par des clauses limitatives. L’avocat est responsable de l’ensemble des contrôles en amont de l’acte de réservation, afin de valider que tout est en règle pour acheter le bien en toute sécurité : il agit en votre nom grâce à une procuration « Procuração Pública ». Si vous êtes encore en France, la procuration doit d’abord passer par un acte notarié afin de mandater l’avocat portugais.

> Pour info : coût d’un avocat au Portugal : 1 à 1,5% du montant de la transaction.

2. La réservation

C’est bon ! Vous l’avez trouvé, ce bien idéal qui sera un excellent investissement locatif, ou alors cette maison que vous destinez à accueillir votre famille pour les vacances ?

Trouvé et positionné sur le prix avec le vendeur… Mais encore faut-il le réserver. Et il ne suffit pas d’une simple poignée de main ou d’un acte sous seing privé pour réserver un bien au Portugal : il faut passer par l’avocat. En effet, vous devrez confier à votre avocat une somme (proportionnelle à la valeur du bien) qui sera bloquée sur un compte séquestre. Cette somme restera bloquée jusqu’à la signature d’un compromis de vente, « Contrato de Promessa de Compra e Venda ». Sans réservation, le bien immobilier reste en vente.

3. Compromis de vente

Le compromis de vente ou CPCV – « Contrato de Promessa de Compra e Venda » est en général signé dans le mois qui suit la réservation. Il rappelle les droits et les devoirs des parties, les conditions de l’accord pendant la période transitoire (avant signature définitive) et prévoit notamment le versement d’un acompte de 10 à 30% de la valeur du bien. Cet acompte reste au vendeur si l’acquéreur change d’avis (il est possible d’inclure une condition suspensive liée à l’obtention d’un prêt immobilier). Dans le cas où c’est le vendeur qui « casse la vente », il devra verser à l’acquéreur un dédommagement égal à 2 fois l’acompte ! Le solde du prix sera payé au moment du transfert de propriété.

4. Régler l’IMT « Imposto sobre Transmissões Onerosas de Imóveis » (taxe foncière)

Avant toute signature d’acte, il faut régler l’IMT. La taxe foncière est indexée sur la valeur patrimoniale du bien avec un maximum de 6% pour les transactions supérieures à 500 000€.

S’agissant d’un terrain, l’IMT se limitera à 5%. Enfin pour les transactions immobilières inférieures à 80 000€, sachez que vous serez exonérés de cette taxe.

5. Le transfert de propriété : Escritura Publica

Dans le compromis de vente est fixée une date pour la signature du transfert de propriété : entre 3 à 12 semaines après la signature du compromis.

Elle se fera devant un notaire “cartório notarial”. Sachez que comme en France, c’est une profession réglementée mais au Portugal, le notaire est fonctionnaire. En général, on trouve les bureaux des notaires dans les annexes des Mairies.

Une fois signée l’Escritura Pública (acte de vente), votre avocat devra se charger de son enregistrement au cadastre Conservatória Do Registo Predial. L’information sur le transfert de propriété doit être signalée aux fournisseurs d’énergie (gaz, électricité) mais aussi à la mairie.

6. Les dernières formalités pour l’acheteur

• Demander la dispense du paiement de l’impôt IMI- Imposto Municipal sobre imoveis(taxe foncière municipale) :

Le nouveau propriétaire dispose de 60 jours pour demander une dispense de paiement de cet impôt auprès de son Centre des impôts (“Finanças”). La dispense en nombre d’année est proportionnelle à la valeur patrimoniale du bien :

Valeur patrimoniale fiscale………………………..Période de dispense

Jusqu’à 150.000 euros……………………………..6 ans

Jusqu’à 225.000 euros……………………………..3 ans

• Assurer son bien immobilier :

Enfin propriétaire du bien de vos rêves au Portugal, il faut maintenant vous occuper de l’assurer. Pas simple lorsque l’on s’installe dans un nouveau pays, qu’on ne maîtrise pas encore bien la langue et qu’on est submergé par la paperasserie de trouver une assurance qui corresponde à ses besoins et à son budget. C’est pourquoi les conseillers d’INOV Expat, tous expatriés comme vous et maîtrisant bien les contraintes d’une installation dans un nouveau pays peuvent vous renseigner gratuitement et en français, sur les meilleures offres d’assurance immobilière du marché.

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7. Que se passe-t-il avec mon bien portugais, en cas de succession ?

Pas de droit de succession en tant que Portugais au Portugal. Le conjoint, les ascendants et les descendants du défunt sont exonérés de l’impôt : seul un droit de timbre d’environ 10% est exigible pour les autres cas.

En tant que Français résidant au Portugal vous serez donc épargné par la double imposition sur le patrimoine (en France et au Portugal).

Prenons le cas d’un défunt français résident portugais :

• Ses héritiers sont français et ont le statut de résident portugais : pas de droit de succession sur les biens détenus au Portugal
• Ses héritiers sont français et vivent en France : pas de droit de succession au Portugal. Cependant ce bien portugais entrera dans l’actif successoral et sera taxable en France.

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INOV Expat est une société de courtage en assurances à destination des expatriés francophones en Espagne, et maintenant au Portugal. Nous avons conclu des partenariats avec les meilleurs assureurs du marché, ce qui nous permet de vous proposer des assurances « sur-mesure » et toujours au meilleur prix. Les collaborateurs d’INOV Expat sont, comme vous, des expatriés, et savent combien s’installer dans un nouveau pays étranger réserve son lot de surprises et de démarches, parfois complexes.

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